Las garantías: ¿Reserva de Dominio o hipoteca?

En primer lugar, es importante antes que nada, aclarar unas cosas. Si alguien piensa vender su casa o un terreno, debe ante todo procurar que esa venta sea de contado, evitando en la medida de lo posible, toda venta en abonos. Y esto es así porque la venta en abonos puede llegar a ser más “comprar un juicio que vender una casa”.

La razón es simple. El que vende “tiene” que “confiar” en que quien le compra en realidad tiene la capacidad de pagar, a diferencia de las instituciones de crédito, pues éstas no confían, sino que le hacen un estudio a quien pretende ser deudor, para ver si tiene la capacidad de pago, en donde investigan cuánto gana, cuánto gasta y en qué lo gasta, qué bienes tiene para garantizar el adeudo que adquiere, etc., etc.

Y esto no lo puede hacer cualquier persona, quien usualmente tiende a confiar en quien pretende comprar, según la “labia” del futuro deudor. Y esto es un albur, si no una trampa.

Dicho esto, pasamos a determinar cuál es la mejor garantía que puede tener el que va a vender su casa o un terreno. Y aunque esto ya lo dijimos la semana pasada, vamos a reiterarlo en esta ocasión.

Ya vimos que las dos opciones, es decir, la reserva de dominio o la hipoteca, son dos buenas opciones. Sin embargo, al igual que cualquier banco, debe buscarse una garantía que no sea el propio bien que se desea vender. El futuro deudor debe arriesgar bienes propios en lugar para que así el vendedor no se encuentre en la situación de que al vender su casa, sea ésta, su propia casa, la que le sirva de garantía.

Si ya no existe otra opción, entonces hay que recurrir a la propia casa o terreno, para que sirva de garantía al vendedor, que de esta manera recuperará su casa, cuando el comprador no pueda pagar.

Regresó al principio, pues lo que quería vender, finalmente no lo venderá porque el comprador-deudor no pudo pagar. Claro que esta es mejor opción que perder su casa, pero no avanzó en el cumplimiento de sus intenciones.

Ahora bien, explicábamos que la reserva de dominio, si bien es una garantía sólida porque el vendedor “se reserva” para sí la propiedad del inmueble, sin que ésta pase al comprador, lo cierto es que al darse por terminado anticipadamente el plazo para pagar la casa, pues el deudor ya se atrasó varios meses en los pagos prometidos, el Juez declarará rescindida es decir, terminado anticipadamente el plazo y la venta convenidos.

Sin embargo, y he aquí la desventaja, el vendedor tendrá que regresar lo que recibió en abono de su casa, más un interés por el uso que le dio a ese dinero. Y el comprador-deudor deberá devolver la casa menos una renta por el uso que le dio al inmueble.

Y si bien en cierto sentido esto podría ser justo para el comprador, no lo es tanto para el vendedor, pues éste quería el uso del dinero de la venta de la casa, para sus propias necesidades o intenciones.

Sin embargo, y también lo mencionamos, la mejor opción es que el comprador se convierta en el dueño de la casa o terreno para que enseguida la otorgue en garantía hipotecaria. De esta manera él se convierte en dueño y el vendedor en garante hipotecario. Si el comprador-deudor no paga, el vendedor-acreedor rematará la casa o la recuperará si no hay un buen postor para él y no tendrá que regresar nada y los costos del juicio los absorbe el comprador-deudor.

importante tomar encuesta las opciones al realizar la venta de un bien inmueble. 1)elaborar un estudio de crédito para analizar la capacidad de pago y solvencia del comprador, 2 establecer el mecanismo de garantía mas adecuado, ya sea mediante la Reserva de dominio o la Hipoteca. En el primer caso nosotros en Afintegral, estamos en capacidad de realizar el estudio o análisis de crédito del comprador, es uno de los servicios que proporcionamos desde hace varios años..

Fuente: https://www.elvigia.net/columnas/2022/4/20/las-garantias-reserva-de-dominio-hipoteca-ii-parte-391212.html